Deres ref. Deres brev Vår ref. Dato
03/2599-4 HA 27.04.2004 FNH 2004/00251 04.06.2004
Spbf 2004 00059
Det vises til Kommunal- og regionaldepartementets brev vedrørende ovennevnte.
Finansnæringens Servicekontor (FNH) og Sparebankforeningens Servicekontor tar til etterretning at det etableres regler som åpner for opprettelse av flere borettsregistre. De foreslåtte lov- og forskriftsendringer ligger tett opp til det som i dag gjelder for tinglysing av fast eiendom og andre objekter som kan registreres i et realregister (for eksempel skip og luftfartøy), jf panteloven § 1-1 (4). Et stykke på vei er dette forståelig på bakgrunn av utformingen av borettslagsloven kap. 6. Det bør likevel være et overordnet mål at reglene gjøres så funksjonelle og praktiske som mulig for brukerne. Reglene som gjelder for realregistrerte objekter er til dels gamle og er bl.a. utviklet med tanke på at det er klare regler for identifikasjon av objektene som registreres. Det er ikke uten videre gitt at disse reglene i enhver sammenheng passer for andeleri et borettslag. For slike andeler kan det kanskje være vel så naturlig å trekke paralleller til andre type registre, for eksempel Verdipapirregisteret eller Aksjeeierregisteret. Det må også tas hensyn til at borettsregistrene skal drives av private aktører.
Departementet har særskilt bedt om forslag til forenklinger i forslagene til nytt regelverk. Et overordnet mål ved utformingen av forskriftene må være at det ikke innføres unødvendige krav til innhold eller dokumentasjon og at reglene er klare slik at registrering kan skje så raskt og effektivt som mulig. Vi vil komme tilbake til behovet for forenklinger og presiseringer nedenfor, særlig i forbindelse med merknadene til de enkelte bestemmelser i utkastet til forskrift om standardisert oppsett for blanketter til registrering i borettsregister. Det vil imidlertid også være potensial for forenklinger og presiseringer i utkastet til forskrift om registrering av rettserverv i andeler i borettslag, og våre merknader nedenfor til for eksempel §§ 1 (5), 2 og 15 i forskriftsutkastet fokuserer på dette.
FNH og Sparebankforeningen vil nedenfor særlig fokusere på de lov- og forskriftsforslag som antas å ha betydning for bankenes posisjon som panthavere. Det vil imidlertid også bli knyttet enkelte merknader til andre forhold. I det følgende vil først forslagene til endringer av borettslagsloven bli kommentert (pkt 1). Deretter kommenteres utkastet til forskrift om registrering av rettserverv i andeler i borettslag (pkt 2) og utkastet til forskrift om standardisert oppsett for blanketter til registrering i borettsregister (pkt 3).
1. Forslag til endringer av borettslagsloven
Departementet foreslår at det gjøres endringer i klagereglene i borettslagsloven § 6-15 og innføres et objektivt ansvar for registerfører for visse typer feil, jf § 6-16. Disse forslagene vil bli kommentert nedenfor.
FNH og Sparebankforeningen finner det imidlertid naturlig først å ta opp behovet for enkelte lovendringer som ikke er foreslått av departementet.
Sanksjoner ved manglende oppfyllelse av registreringsplikten
Etter borettslagsloven § 6-1 har borettslag plikt til å registrere andelene i et borettsregister.
Det er styret som har plikt til å se til at denne plikten overholdes, jf bl.a. borettslagsloven § 14-9 og § 2 i utkastet til forskrift om registrering av rettserverv i andeler i borettslag. I merknadene til forskriftsutkastets § 2 legger departementet til grunn at det ikke foreligger noen sanksjonsmulighet mot styrer som ikke følger opp denne plikten. Herunder antas det at borettslagsloven § 6-1 (2) ikke gir tilstrekkelig hjemmel til å vedta regler om sanksjoner.
FNH og Sparebankforeningen anser det svært uheldig at det ikke foreligger noen sanksjonsmulighet i lovverket. Det vil for andelshavere og rettighetshavere være svært viktig at styret følger opp plikten til å registrere andelene. Manglende oppfyllelse av registreringsplikten kan medføre at andelseierne ikke får lån sikret med pant i andelene, og at bankene for å sikre sine interesser må si opp eksisterende pantelån. Vi vil derfor anmode departementet om at det vedtas hjemmel for å ilegge egnede sanksjoner mot styrer som ikke følger opp plikten til å registrere andelene. Et mulig sanksjonsmiddel kan her være løpende tvangsmulkt. Et annet forhold som kan vurderes i denne sammenheng er om Foretaksregisteret bør pålegges en mer aktiv oppfølgningsplikt i forhold til de borettslag som ikke har meldt at de er registrert i et borettsregister. Det vises for så vidt til at styret har plikt til å melde til Foretaksregisteret hvor andelene er registret, jf borettslagsloven § 14-9 (5) og § 3 (2) i utkastet til forskrift av registrering av rettserverv i andeler i borettslag.
Regler om sletting av registrerte dokumenter
I § 24 i utkastet til forskrift av registrering av rettserverv i andeler i borettslag foreslås det en bestemmelse om sletting av registrerte dokumenter. Denne bestemmelsen tilsvarer tinglysingsforskriften § 18. Bestemmelsen i tinglysingsforskriften § 18 bygger imidlertid på at man i tinglysingsloven har en mer utførlig regulering av slettelse av tinglyste heftelser, jf tinglysingsloven §§ 31 og 32. Tilsvarende bestemmelser er, etter det vi kan se, ikke inntatt i borettslagsloven. FNH og Sparebankforeningen anser det hensiktsmessig at det også i borettslagsloven er bestemmelser som omhandler prosedyrene for slettelse av registrerte dokumenter. Vi ber derfor departementet vurdere om det bør inntas bestemmelser om sletting i borettslagsloven, for eksempel etter mønster av tinglysingsloven §§ 31 og 32.
Til § 6-15
FNH og Sparebankforeningen har ikke innvendinger mot at beslutninger foretatt av registerfører kan påklages til departementet - og ikke ved kjæremål slik det er ved tinglysing av fast eiendom. Vi går imidlertid klart i mot at det for slike administrative klager innføres et klagegebyr på 6 ganger rettsgebyret, altså det tilsvarende som for kjæremål, jf § 21 (5) i utkastet til forskrift om registrering av rettserverv i andeler i borettslag. Det er vanskelig å se at kostnadene for hhv. administrativ klagebehandling og domstolsbehandling uten videre er sammenlignbare. Videre er normalt administrativ klagebehandling kostnadsfri og det er etter vår oppfatning ikke dokumentert forhold som tilsier at man bør gjøre unntak fra dette prinsipp i dette tilfelle. Vi minner også om at det tidligere da Justisdepartementet var klageinstans for tinglysingsmyndighetenes beslutninger, ikke gjaldt noe tilsvarende klagegebyr som det som nå foreslås i borettslagsloven.
Til § 6-16
FNH og Sparebankforeningen støtter at det i borettslagsloven inntas bestemmelser om objektivt erstatningsansvar for registerfører etter mønster av tinglysingsloven § 35.
2. Utkast til forskrift om registrering av rettserverv i andeler i borettslag
Som nevnt innledningsvis anser FNH og Sparebankforeningen det for viktig at departementet ved utformingen av forskriftene for registrering av rettserverv i borettsregister tar hensyn til at det her vil være tale om registrering av andeleri borettslag og at borettsregistrene skal drives av presumptivt flere private aktører. Dette betyr at reglene i forskrift om tinglysing av fast eiendom (som har dannet mønster for forskriftsutkastet) ikke i alle sammenhenger er like godt anvendelige eller tilpasset det reguleringsbehov som gjør seg gjeldende for registrering i borettsregister. For å få bedre frem disse forskjellene har vi oppdelt kommentarene i underpunkter hvor vi knytter kommentarer til; a) bestemmelser vedrørende selve etableringen og tilknytningen (registreringen) til et borettsregister, b) bestemmelser hvor registrering av andelerkan tilsi en annen regulering enn foreslått, og c) bestemmelser som knytter seg til borettsregisteret som sådan.
a) Etablering av og tilknytning (registrering) til borettsregister
Forskriftsutkastet del I regulerer registrering av andeler og rettigheter i andeler i det som må karakteriseres som normaltilfeller. Det vil si at eksisterende (eller et nystiftet) borettslag registrerer sine andeler i registeret og registrering av eventuelle rettighetshavere, for eksempel pant, i andelene. FNH og Sparebankforeningen mener departementet også bør vurdere behovet for regulering av mer atypiske situasjoner. Vi nevner som eksempel konkurs, oppløsning av borettslag, sammenslåing/deling av borettslag, utløsning av andelseier og omdanning av boligaksjeselskap til borettslag. Noen av disse forhold er også nærmere regulert i borettslagsloven, for eksempel § 4-10 om utløsning av andelseier, kap. 10 om sammenslåing og deling av borettslag, kap. 11 om oppløsning av borettslag og § 13-5 om omdanning av boligaksjeselskap til borettslag. Etter vår oppfatning er det ikke gitt at de foreslåtte regler om registrering av andeler passer like godt inn i alle de nevnte typetilfeller. Departementet bes derfor om å vurdere behovet for særskilt regulering for de nevnte typetilfelle.
Til §§ 1 og 31
I forskriftsutkastet § 1 oppstilles det nærmere krav til vilkår som må være oppfylt før et borettsregister kan etableres. FNH og Sparebankforeningen foreslår at forskriftsutkastet § 31 om garanti gjøres til del av forskriftsutkastet § 1. Det bør være et absolutt vilkår for opprettelse av borettsregister at det er stilt garanti for mulig ansvar etter borettslagsloven. En slik garanti må være på plass før registeret kan starte sin virksomhet. Ved å plassere kravet om garanti i § 1 kommer dette klart frem.
Til § 3(3)
Forskriftsutkastet § 3 (2) pålegger det enkelte borettslag å sende melding til Foretaksregisteret om hvilket borettsregister andelene er registrert i. FNH og Sparebankforeningen legger til grunn at dette kravet også gjelder ved flytting til nytt borettsregister. For ordens skyld bør dette fremgå uttrykkelig av § 3 (3).
Etter § 3 (3) 2. pkt er det kun det nye borettsregisteret som skal ha varsel ved oppsigelse og bytte av registertilknytning. Et slikt bytte av register vil selvsagt være av stor betydning også for rettighetshaverne, for eksempel banker med pant i de registerte andelene. Det vil være lite rimelig og svært upraktisk om eksisterende rettighetshaverne må undersøke i Foretaksregisteret for å finne ut hvilket borettsregister andelene er registrert i hver gang de har behov for å kontakte registeret. Vi foreslår derfor at det fremgår av § 3 (3) at borettslag som bytter registertilknytning også plikter å varsle alle registrerte rettighetshavere.
Til § 3 (3) siste punktum
Ved bytte av borettsregister skal det nye registeret kunne kreve oversendt i elektronisk form alle registerte opplysninger om andelene i vedkommende borettslag. Dette gjelder imidlertid ikke ved bytte av register som følge av at et register nedlegges, mister sin godkjenning eller går konkurs. For oppbud/konkurstilfellene er det likevel gitt særlige regler i forskriftsutkastets § 5 (3) og (4).
FNH og Sparebankforeningen mener at forskriftsutkastet § 3 (3), jf § 5 bør endres slik at det gis like bestemmelser for enhver form for avvikling av et register. Opplysningene i registeret er statens eiendom, jf forskriftsutkastet § 1 (6). Staten v/departementet bør da også ha et overordnet ansvarfor at det ved avvikling av et register foretas en opprydding i registeret og at alle registreringsdata gjøres tilgjengelig og overføres til nytt register. Det sentrale hensyn ved utformingen av disse reglene må være å sørge for at andelshaverne og rettighetshaverne ikke blir skadelidende ved en avvikling av registeret. Slik forskriftsutkastet § 3 (3), jf § 5 er utformet pr i dag er vi ikke overbevist om at disse hensyn er tilstrekkelig godt ivaretatt.
b) Forhold knyttet til andelen
Til § 7 (4)
Forskriftsutkastet § 7 (4) innebærer at vedtektsbestemt godkjenning fra borettslaget som vilkår for registrering av frivillige rettserverv etter borettslagsloven §§ 4-4 og 4-5 kun kan kreves hvor dette vilkår er særskilt registrert i registeret. FNH og Sparebankforeningen er enig med departementet i at det vil være hensiktsmessig at registerfører kan forholde seg til vilkår som er registrert i borettsregisteret når det tas stilling til om eierskiftet er lovlig. Dette vil også være en fordel for erververen. Etter vår oppfatning bør imidlertid kravet om særskilt registrering også gjelde for andre vedtektsbestemte begrensninger i omsetningsadgangen, særlig reglene om forkjøpsrett i borettslagsloven § 4-11. Det er vanskelig å se at det skal være ulike regler for disse to former for omsetningsbegrensninger. Forskriftsutkastet § 7 (4) bør derfor endres slik at kravet til særskilt registrering gjelder alle former for vedtektsbestemte omsetningsbegrensninger. For å få kravet om registrering klarere frem bør departementet også vurdere om det skal fremgå av forskriftsutkastet § 6 at eventuelle vedtektsbestemte omsetningsbegrensninger skalregistreres.
c) Forhold knyttet til registeret
Til § 1 (5)
I bestemmelsens 2. pkt. heter det at opplysninger til registrering skalleveres på papir. FNH og Sparebankforeningen mener det absolutte kravet til levering på papir kan redusere borettsregistrenes insitament til å utvikle elektroniske registreringsløsninger. Det gjøres i denne forbindelse oppmerksom på at det for tinglysing av fast eiendom for tiden arbeides med utvikling av systemer for elektronisk tinglysing. Vi legger til grunn at det i fremtiden også vil bli utviklet elektroniske registreringsløsninger for borettsregistre, og at utvikling av mest mulig funksjonelle tekniske løsninger kan bli et viktig konkurranseparameter registrene i mellom. Det bør derfor oppstilles unntak for plikten til å levere opplysningene på papir for de tilfeller det utvikles elektroniske registreringsordninger.
Til § 2 (1)
FNH og Sparebankforeningen tar til etterretning at det enkelte borettslag fritt kan velge hvilket borettsregister andelene skal registres i. Konsekvensen av dette er imidlertid at rettighetshavere som for eksempel panthavere og andre brukere av registeret (for eksempel meglere, kommuner, ligningsmyndigheter osv.) må undersøke i Foretaksregisteret for å få klarhet i hvilket register det enkelte borettslag er tilknyttet, jf forskriftsutkastet § 3. Deretter må brukerne finne frem til adresse/nettadresse til registeret. Etter vår oppfatning bør departementet vurdere om det kan utvikles en felles nettportal til de ulike registre. En slik nettportal kan også suppleres med søkemuligheter for det enkelte register. Dersom en slik portal blir etablert, vil dette i betydelig grad kunne forenkle så vel andelshavernes som rettighetshavernes arbeid i forbindelse med registrering av rettserverv tilknyttet den enkelte andel.
Til § 2 (2)
Bestemmelsen fastslår at et borettsregister ikke kan nekte å motta andeler i borettslag til registrering. En konsekvens av denne bestemmelsen er at alle borettsregistrene må ha svært stor kapasitet. Dette gjør det sannsynlig at vi over noe tid vil sitte igjen med ett eller noen få store registrere på nasjonalt plan. Dermed oppstår også spørsmålet om prispolitikken til disse (presumptivt dominerende) registrene. Skal det for eksempel være anledning til å operere med differensierte priser/rabatter for hhv. borettslag tilknyttet bestemte boligbyggelag eller andre foreninger, etter hvor mange andeler som registreres, for lengden på kundeforholdet osv? FNH og Sparebankforeningen vil anta at differensiert prising/rabatter etter hvert kan reise spørsmål i forhold til konkurranseloven § 11. Det hadde imidlertid vært en fordel om departementet på forhånd vurderte de problemstillinger differensiert prising reiser, og eventuelt regulerte enkelte prinsipper for prisingen i forskriften
Til § 11 (3) og § 26 (6)
Forskriftsutkastet forskriver flere steder at det skal oppgis fødselsnummer, for eksempel §§ 11 (3) og 26 (6). Organisasjonsnummer er her ikke likestilt og det synes forutsatt at kun fysiske personer kan være eiere av andeler. Selv om det etter borettslagsloven § 4-1 som hovedregel kun er fysiske personer som kan eie andeler i borettslag, fremgår det av lovens §§ 4-2 og 4-2 at også juridiske personer i visse tilfeller kan være eiere. Det bør derfor foretas en likestilling mellom fødselsnummer og organisasjonsnummer. I forlengelsen av dette bør departementet vurdere hva som skal gjelde for selskaper (evt. andre juridiske personer) som kun er etablert/registrert i utlandet, men som driver virksomhet i Norge. Disse vil ikke nødvendigvis ha noe norsk organisasjonsnummer og får heller ikke tildelt D-nummer.
Til § 15 (1)
Etter forskriftsutkastet § 15 (1) 2. pkt avgjør registerfører om betaling av gebyr skal skje forskudds- eller etterskuddsvis. FNH og Sparebankforeningen mener tiden nå bør være moden for at betalingen av gebyr skalskje etterskuddsvis. Forskuddsbetaling ved registrering er ineffektivt og ressurskrevende både for borettsregisteret og kundene, og bør ikke være et alternativ når man nå innfører helt nye registre. For storbrukerne av registrene (for eksempel banker) vil det i tillegg bli svært uoversiktlig dersom betalingsordningen varierer mellom de ulike borettsregistre. Vi minner i denne sammenheng også om at det for registrering i Brønnøysundregistrene er etterskuddsbetaling, og Finansdepartementet har i disse dager sendt på høring et forslag om etterskuddsvis betaling for tinglysing i fast eiendom. Subsidiært bes det om at adgangen til å kreve forskuddsvis betaling begrenses til ikke-profesjonelle brukere.
3. Utkast til forskrift om standardisert oppsett for blanketter
FNH og Sparebanken registrerer at utkastet til forskrift om standardisert oppsett for blanketter langt på vei er utarbeidet etter samme mønster som blankettforskriften for fast eiendom. Vi vil nedenfor knytte noen merknader til de enkelte bestemmelser. Først har vi imidlertid noen generelle merknader til forskriftsutkastet.
Det foreliggende forskriftsutkast inkluderer ikke de endringer som ble gjort i blankettforskriften for fast eiendom ved forskriftsendring 08.12.2003 nr. 1511 (virkning fra 01.01.04). I mangel av andre holdepunkter antar vi at det beror på en inkurie at ikke tilsvarende endringer også er innarbeidet i forskriftsutkastet. Det påpekes særlig at det ved forskriftsendringen ble foretatt en klargjøring av de tilfeller hvor hjemmelshaver og pantsetter er forskjellige personer, jf blankettforskriften § 2 femte ledd, jf § 5 Felt 2 og nytt Felt 8. Videre ble det i § 5 bl.a. påpekt at overskriften i dokumentene skal ”Pantedokument og det ble foretatt en endring av overskrift og innhold i § 5 Felt 6 slik at det nå fremkommer at dette feltet er åpent og at skylderklæring eventuelt kan tas inn her. Formålet med denne endringen var bl.a. å få klarere frem at blankettforskriften oppstiller regler for ”Pantedokument” som selvstendig panterettskategori i forhold til tinglysingsreglene. Også i flere av de øvrige Felt i § 5 er det gjort endringer i overskrift og/eller innhold. Vi legger til grunn at endringene i blankettforskriften for fast eiendom også vil bli innarbeidet i forskriften om standardisert oppsett for blanketter til registrering i borettsregistre.
Til § 1 (1)
FNH og Sparebankforeningen mener punktene 2 og 4 om ulike former for overføring av eierrett med fordel kan ses under ett. Overføring av eierrett i pkt 2 er så generelt angitt at den også dekker overføring ved arv/skifte/uskifte i pkt 4. Det synes heller ikke å være nødvendig å ha egne blanketter for arv/skifte/uskifte slik det er foreslått. Den alminnelige blanketten for overføring av eierrett har alternativer for ulike typer omsetningstyper, herunder uskifte og skifteoppgjør. Eventuelle omsetningsformer som ikke inngår i oppregningen kan krysses av og angis under ”Annet”.
Til § 5 Felt 1
Kravene til opplysninger om borettslaget går her unødvendig langt. FNH og Sparebankforeningen mener det ikke bør kreves angitt flere opplysninger enn det som er nødvendig for å identifisere borettslaget, dvs. borettslagets navn og organisasjonsnummer. De øvrige opplysninger er allerede registrert i vedkommende borettsregister, jf særlig § 6 bokstav a) og b) i utkast til forskrift om registrering av retterverv av andeler i borettslag. De omfattende opplysningskravene øker i stedet faren for at det gjøres feil ved utfylling av blanketten som må rettes opp. Så lenge registeret uansett har de riktige opplysningene vil derfor de omfattende dokumentasjonskravene kunne virke mot sitt formål.
Kravene til Felt 1 kan alternativt forstås på den måten at det ikke skal oppgis hvilke gnr/bnr som borettslaget i alt har bebygget, men på hvilket gnr/bnr boenheten som den pantsatte andelen knytter seg til, befinner seg. Dette vil i så fall være et svært upraktisk krav - både for pantsetter og panthaver vil det ofte være meget vanskelig å fastslå på hvilket bnr f eks den konkrete leiligheten befinner seg. Under enhver omstendighet - det som pantsettes er andelen, og det må som nevnt over være tilstrekkelig med entydig identifikasjon av borettslaget samt andelens nummer. Dersom det av statistikkformål eller av andre grunner er nødvendig å koble de enkelte andeler til bestemte gnr/bnr, er det noe som må gjøres i forbindelse med registreringen av borettslagets andeler i registeret, dvs. som en engangsoperasjon.
Til § 5 Felt 4
Departementet bør vurdere om alternativet for frivillig pantsettelse av ideell andel av andel i borettslag bør tas ut. Bare den som bor eller skal bo i leiligheten kan bli eier av sameiepart i andelen (med unntak av arv), jf borettslagsloven § 5-2. Det vil da også være tvilsomt om slike andeler kan anses fritt omsettbare, jf bl.a. Rt 1992 s. 1663 hvor det ble konkludert med at det ikke var adgang til å pantsette ideell andel av borettslagsandel under henvisning til gjeldende borettslagslov § 13, siste ledd. Konsekvensen av at de ideelle andelene ikke kan omsettes fritt er at de heller ikke kan pantsettes ved avtale, jf panteloven § 1-3 (2). Etter det vi forstår tar den nye borettslagsloven § 5-2 ikke sikte på å endre rettstilstanden på dette punkt, jf
merknadene til bestemmelsen i Ot. prp. nr 30 (2002-2003). Vi mener det da vil være
misvisende å opprettholde alternativet for pantsettelse av ideell andel av slike borettslagsandeler i forskriften.
Med vennlig hilsen
for Finansnæringens Servicekontor for Sparebankforeningens Servicekontor
Bjørn Eirik Hansen Sven L’Abèe-Lund
Kontorsjef Ass. direktør