Mange søksmål

Antall søksmål knyttet til eierskifte - fast eiendom - har økt betydelig de siste årene. Dette har primært sammenheng med ikrafttredelsen av Lov om avhending av fast eiendom. Spesielt dreier søksmålene seg om kjøpers krav om omstøtelse av kjøpet eller refusjon av deler av kjøpesummen fordi det etter kjøpet oppdages skjulte eller ikke oppgitte feil eller mangler ved eiendommen.

Lovens sentrale punkter

En sentral regel i loven er 5-års-fristen for å reklamere. Etter 5 år har kjøper ikke lenger mulighet til å reklamere, dvs at denne fristen er endelig.

Dersom man finner en feil eller mangel må man reklamere innen "rimelig tid". Hva som er rimelig tid er situasjonsbestemt, men ligger i følge rettspraksis på alt fra 3 uker til flere måneder. Dersom man lar det går for lang tid kan man altså miste muligheten til å benytte sin rett til reklamasjon og rett til prisavslag, omstøtelse eller erstatning.

Andre viktige regler er selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, hvorav opplysningsplikten (primær) går foran undersøkelsesplikten (sekundær).

Det betyr at det stilles forholdsvis strenge krav til hva selger skal opplyse om, men dersom det i eiendomskontrakten benyttes "selges som den er", vil dette kravet lempes noe.
 
Loven innebærer en styrking av kjøpers i forhold til selgers stilling, men kjøper kan også tape sine rettigheter dersom det er åpenbart at undersøkelsesplikten ikke er ivaretatt..

Om eierskifteforsikringer

Eierskifteforsikring tar utgangspunkt i avhendingsloven, men man må være oppmerksom på at den ikke nødvendigvis alltid dekker hele det økonomiske ansvaret for feil eller mangler ved boligen. Dette skal gå fram av vilkårene og unntakene.

Eierskifteforsikringer blir nå stort sett markedsført gjennom begrensede kanaler, i praksis gjennom eiendomsmeglerforetak. Noen av disse reklamerer med at de tilbyr slik forsikring “med på kjøpet” og at selger er garantert et problemfritt salg ved å tegne slik forsikring.

Det er viktig å være oppmerksom på at selv om det foreligger en eierskifteforsikring, vil ikke kjøper få noen bedre rettigheter enn hun eller han har etter avhendelsesloven.

Forsikringspremien ligger vanligvis fra 4.000 til 6.000 kroner. Egenandelen ligger fra 5.000 til 15.000 kroner.

Behov for eierskifteforsikring?

I utgangspunktet har boligeier en rettshjelpforsikring gjennom boligforsikringen. Dette innebærer at kjøper/selger har tilgang til advokathjelp mot en forholdsvis beskjeden egenandel.

I mange situasjoner gir eierskifteforsikring både selger og kjøper en nødvendig ekstra trygghet, særlig fordi det kan være en fordel at det står et profesjonelt selskap bak som betalingsdyktig og lovkyndig motpart.

Hvem er dekket av forsikringen?

Det er verd å merke seg at det er selger og hans ansvar som er dekket av forsikringen. Likevel nyter også kjøpersiden vanligvis godt av eierskifteforsikringen fordi den gir en gratis solvensgaranti som de ikke hadde hatt hvis ikke selger hadde tegnet forsikring. Kjøpersiden nyter også godt av gratis saksbehandling og utredning omkring sin klagesak. 

Forhold som taler for å tegne eierskifteforsikring

Selger som rammes av tvist kan gå rett til forsikringsselskapet istedenfor å måtte krangle med en motpart Eierskifteforsikring er rimelig, spesielt sett i forhold til de verdier som i verste fall kan stå på spill, og i forhold til salgssummen og de øvrige kostnadene Dagens eiendomsmarked preges av raske budrunder og stort omsetningspress, vanskelig for kjøper å ivareta undersøkelsesplikten Prosessviljen er adskillig større enn tidligere, dette gjelder spesielt på kjøpersiden. Forsikringen er en ansvarsforsikring for selger. Selv om kjøper ikke er forsikret kan han ha fordeler av forsikringen fordi han gjennom forsikringsselskapet har en betalingsdyktig (villig) motpart

Problemområder

Et problem i markedet er mengden av klager som det etter loven og forsikringsvilkårene ikke er grunnlag for.

Særlig har kjøpersiden en feilaktig oppfatning av at han er dekket av forsikringen uansett, for eksempel om selger kan lastes for informasjonssvikt eller ei, eller i de tilfellene det gjelder åpenbare feil som kjøper har en selvstendig plikt til å undersøke og oppdage selv.

Mange klagesaker blir derfor korrekt avvist. Men likevel har sakene under behandlingen generert store kostnader. 

Sist endret: 13.05.09/SHA