Vi har i møter med Finanstilsynet og i mange andre sammenhenger gitt uttrykk for misnøye med innskjerpingen. Det er flere grunner til det. For det første mener vi at bankene selv er de beste og nærmeste til å kredittvurdere sine kunder. Betjeningsevne er i så måte viktigst. Sikkerhet er andrelinjeforsvaret. Selv under bankkrisen og boligprisfallet tidlig på 90-tallet var boliglånstapene små. Bankene har gjort – og gjør fortsatt – et godt kreditthåndverk.

Ingen vesentlig effekt på samlet etterspørsel etter boliglån

For det andre tror vi ikke innskjerpingen vil få noen vesentlig effekt på samlet etterspørsel etter boliglån, og dermed isolert sett heller ikke på veksten i boligprisene. Erfaringer med lignende tilbudssidereguleringer viser at lekkasjer oppstår, eksempelvis ved at usikret kreditt brukes som egenkapital, eller at foreldre/familie i større grad trer støttende til med pengegaver eller lån.

Sistnevnte bringer meg over til vårt tredje motargument, nemlig hvilken effekt ”i mikro” de nye retningslinjene vil få. En kollega av meg solgte nylig sin leilighet i Oslo, og hun fortalte at de tre som til sist stod igjen som reelle interessenter alle hadde foreldre med på visning. Når boligkjøpere nå normalt må stille med minst 15 prosent egenkapital, tror vi, som tidligere nevnt, at dette vil føre til at foreldre og annen familie i større grad vil stille opp med penger. Men ikke alle er så heldige at de har denne pengekanalen, og blir dermed avskåret fra å kjøpe egen bolig, selv om gjeldsbetjeningsevnen er god nok. De nektes altså muligheten til å skaffe seg egen bolig, nylig definert av et offentlig utvalg som et av fire fundamenter i velferdssamfunnet. Så viktig er det at myndighetene gir store skattefordeler ved boligkjøp kontra boligleie.

Fremdeles mulig med startlån

Frem til nå har det vært en ventil i boliglånsretningslinjene for unge uten tilstrekkelig egenkapital, nemlig muligheten til å søke kommunen om såkalt startlån. I 2010 ble det utbetalt nærmere 10 000 startlån, hvorav ca halvparten var samfinansiering mellom kommunen og private banker der sistnevnte gir grunnfinansiering og startlånet legges på toppen. Finanstilsynet ønsker med sin innskjerping også å inkludere disse startlånene, men i et brev finansministeren sendte Finanstilsynet dagen før de nye retningslinjene ble publisert heter det at ”regjeringen legger til grunn at med en fortsatt forsvarlig kredittvurdering både i banken og i kommunen, vil endringene i Finanstilsynets retningslinjer ikke være til hinder for at samlet lån fortsatt og slik som i dag kan gå ut over 85 prosent av boligens verdi.”

Ikke forbud mot å gi boliglån utover 85% av boligens verdi

En forsvarlig kredittvurdering er nøkkelbegrepet. De nye retningslinjene innebærer altså ikke noe forbud mot å gi boliglån dersom egenkapitalen er lavere enn 15 prosent. Med tilleggssikkerhet og/eller en særskilt forsvarlighetsvurdering er dette fortsatt mulig, men kriteriene for dette skal være godt kjent, dokumentert og rapportert.

Bankene vil selvsagt følge opp de nye retningslinjene på en profesjonell måte. Slik retningslinjene er utformet vil jeg anta at avvikstallene som skal rapporteres til Finanstilsynet blir relativt små.  Derfor er det nok et generelt godt råd til fremtidige boligkjøpere å starte egenkapitalplanleggingen tidlig, enten det er snakk om egen sparing eller godsnakking med foreldre eller annen familie. Å kjenne til startlånordningen er åpenbart heller ikke dumt